Ny boligaftale skal gribe ind overfor boligspekulanter

Folketinget besluttede i januar 2020 at indgå en ny boligaftale, som har til formål at udelukke boligspekulanter fra det danske lejeboligmarked ved at lave et indgreb mod kortsigtede investeringer i private lejeboliger.

Der er længe blevet forhandlet om ændringer til Boligreguleringslovens § 5 stk. 2. Forhandlinger, som nu har båret frugt og som har fået regeringen, Dansk Folkeparti, SF, Enhedslisten og Alternativet til at indgå en ny boligaftale, der ændrer lovgivningen omkring lejefastsættelse i gennemgribende moderniserede lejemål.

‘’Med den nye boligaftale styrkes både lejere og huslejenævne med en række tiltag. Der etableres bl.a. et huslejeregister, så lejerne kan få indsigt i aktuelle lejeniveauer og lokale sammenligningslejemål’’, forklarer Roberto Panada, advokat hos Therkildsen Advokater og bestyrelsesmedlem i Alliance Advokater.

Den nye boligaftale består af en række hovedpunkter og indeholder bl.a. en 5-årige karensperiode ved overtagelse og modernisering. Hovedpunkterne i aftalen vedrører:

• Karensperiode

Som reglerne er nu, er der ingen tidsbegrænsning for, hvornår en udlejer kan iværksætte en gennemgribende modernisering af lejemålet. Det kan fx være ved aftale med lejer, eller når lejemålet står tomt og skal moderniseres inden genudlejning.

Med den nye boligaftale indføres der en 5-årige karensperiode. Det betyder, at der skal gå minimum 5 år efter overtagelse og modernisering af et lejemål, før huslejen må sættes op efter lovens § 5, stk. 2.

• Det grønne incitament

For at øge incitamentet til grønne løsninger, indføres det, at den 5-årige karensperiode bortfalder, hvis ejendommens energiklasse hæves med mindst 3 niveauer eller energiforbedres for mindst 3.000 kr. pr. m2.

Med aftalen indføres der ligeledes et skærpet grønt energikrav om, at der først kan gennemføres forbedringer, når ejendommen er bragt op på energiklasse C, eller når udlejer har løftet ejendommens energiklasse mindst to niveauer. Med klasse menes de klasser, vi kender fra energimærkningsordningen.

• Huslejebremse

I dag gælder det, at huslejen i et gennemgribende moderniseret lejemål sættes til en leje, der ‘’ikke væsentligt overstiger det lejedes værdi’’. Det betyder, at huslejen på et lejemål skal stemme overens med huslejen i et tilsvarende lejemål med samme alder, stand, beliggenhed m.v. Med ”væsentligt” forstås en margen på op til 10 %. Efter de gældende regler kan en husleje dermed sættes til den almindelige leje i kvarteret for et tilsvarende lejemål og indenfor en margen af + 10 %.

Med den nye boligaftale fjernes ‘væsentligheds’ margen på 10%. Fremover må huslejen i et gennemgribende moderniseret lejemål ikke overstige det lejedes værdi, men kan maksimalt fastsættes efter det lejedes værdi.

• Forbud mod betaling ved opsigelse

Med de gældende regler, kan udlejer og lejer frit aftale, at lejer fraflytter lejemålet mod betaling.

Med den nye boligaftale vil det fremover være forbudt for udlejer at tilbyde lejer penge for at opsige eller fraflytte lejemålet. Alle aftaler om opsigelse mod betaling vil ikke længere være gyldige. Udlejer og lejer kan dog fortsat indgå en frivillig aftale om lejers fraflytning.

• Krav om besigtigelse som dokumentation

For at modvirke fup-moderniseringer, hvor udlejer fx udskifter nyere installationer alene for at opfylde beløbskrav, indfører den nye boligaftale et krav om, at lejemålets stand før en modernisering skal dokumenteres ved en besigtigelse fra huslejenævnet.

Note:

Andelsboliger er udeladt i ovenstående, da det på nuværende tidspunkt stadig er uklart, hvordan andelsboligmarkedet påvirkes af boligaftalen.